夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。  

　　在房屋買賣合同糾紛案件中，經常會涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方單方出售應如何處理的問題。從司法實務來看，該類糾紛大致可分為以下三種情形：第一，不動產權證書上登記的權利人為夫妻雙方，夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同；第二，不動產權證書上登記的權利人僅為夫妻中一方，登記權利人與第三方簽訂房屋買賣合同；第三，不動產權證書上登記的權利人僅為夫妻中的一方，另一方與第三人簽訂房屋買賣合同。如果再作進一步細化分析，上述三種情形又可從房屋是否辦理轉移登記、買受人是否支付對價和買受人是否善意等不同角度劃分出更多的案件類型。鑒于房屋一般是夫妻共同財產中最重要組成部分，甚至涉及夫妻雙方的基本居住權，各級人民法院在處理該類糾紛時都比較慎重。但是，由于部分法院在合同效力的判斷、夫妻另一方與買受人之間的利益衡平等問題上存在認識分歧，在夫妻共同所有房產的最終歸屬的裁判上“同案不同判”現象并不少見。為統一裁判尺度，《婚姻法司法解釋（三）》第11條對上述問題作了回應。從該條實施情況看，效果明顯，故本次司法解釋清理時，將該條內容予以保留。只是作了下列文字修改：（1）將“共同共有”改為“共同所有”，以與《民法典》第1062條表述保持一致；（2）將“并辦理不動產所有權登記手續”改為“并已辦理不動產登記”，不動產所有權登記手續是口語化表達，對應的法律術語應為不動產登記。增加“已”字強調登記行為已經完成。本條規定的問題，表面上雖是房屋買賣合同效力及房屋所有權最終歸屬方面的法律適用分歧，但究其實質則是如何衡平房屋共有人與受讓房屋的第三人之間的利益，或者更抽象地說是在交易安全與所有權安全之間的取舍。之所以引發不同利益主體之間的沖突，皆由夫妻一方的無權處分行為引致。所謂無權處分是指無處分權人以自己名義處分他人之物的行為。其特征主要有三：（1）無權處分中的“無權”，主要指沒有處分的權源。盡管在處分時可能會表現出有權的外觀，但處分人在實施處分行為時，事實上處于無權狀態；（2）這里的處分不僅僅包括所有權的轉讓，還包括出租、設定擔保等非轉讓行為；（3）強調以自己名義處分，以此區別于以他人名義、超越代理權和表見代理中的處分。后者適用的是無權代理及表見代理規則等。關于無權處分，《合同法》第51條作出了規定。從該條的邏輯表述來看，無權處分人所簽訂的合同不產生效力是指買賣合同不生效。除非處分人事后取得處分權或經權利人追認后，該合同才為有效。在所有權人否認該合同效力的前提下，基于物權的追及性，其似乎可直接向買受人追回原物。《民法典》第597條改變了《合同法》第51條關于合同效力的規定，通過“解除合同”的表述事實上認可了無權處分人簽訂合同有效，但標的物所有權不因此發生變動。此時，如果徹底貫徹所有權絕對原則，賦予所有權人無限追及權利，那么受讓人就得時刻小心，務必查明出賣人是否真正具有處分權，這勢必加大交易成本和費用，無益于促進交易和保障交易安全。相反，如果一概保護受讓人對受讓財產的利益，則可能助長欺詐、合謀騙取他人財產的行為，嚴重侵犯所有權人的合法權益。面對“兩難”局面，學理上設計了善意取得制度來加以規制。
 

　　善意取得又稱即時取得，指無權處分他人財產的轉讓人將其有權占有的他人財產（包括動產和不動產），交付或登記于買受人名下，如買受人取得該財產時出于善意并支付了合理對價，則其即取得該財產的所有權，原所有權人不得要求受讓人返還原物。善意取得制度，是近代以來大陸法系與英美法系民法中的一項重要法律制度。善意取得制度淵源于日耳曼法的“以手護手”原則，即任意將物交付他人者，僅能向其相對人請求返還，如該他人將之讓與第三人時，除應對相對人請求損害賠償或其他權利外，不得對第三人請求返還。其制度目的是協調財產所有權的靜的安全與財產交易的動的安全之間的沖突。保護財產所有權靜的安全是對所有權給予絕對的保護，保護財產交易的動的安全則是對財產所有權流轉的保護。該制度一方面旨在保證所有權安全，保持社會秩序的穩定，另一方面又要維護善意受讓人的利益，以促進交易和保護交易安全。當真正權利人與善意受讓人之間利益發生沖突時，應當側重于保護善意受讓人。這樣不僅有利于維護交易安全，而且有利于鼓勵交易。保護善意受讓人將使受讓人形成一種對交易合法性、對受讓標的物不可追奪性的信任，從而形成對當事人的一種激勵機制——激勵其更多地從事交易。與此同時，對真正權利人利益的限制，也是對真正權利人選任托付自己財產的當事人考慮不周的一種歸責。一般認為，善意取得構成要件為：
 

　　（1）受讓人須為善意。這里的“善意”是指買受人在取得標的物所有權時主觀上不知道存在某種足以影響該買賣行為效力因素的一種心理狀態。由于這種心理狀態存在于人的內心，外人很難得知，故只能綜合當事人交易時的客觀情況加以判斷。例如，可根據受讓財產的性質、受讓行為有償或無償、出讓人的意思能力以及受讓人的工作生活背景等因素分析受讓人是否知道或應當知道出讓人無權轉讓。如果受讓人在出讓人轉移財產所有權時，知道或應當知道出讓人無權轉讓該財產，則可認定受讓人主觀上不存在善意。至于受讓人在受讓后才知曉出讓人無權處分財產的情形，則因交易已經完成，此時并不影響受讓人取得所有權。
 

　　（2）受讓人須已支付合理對價。如前所述，善意取得制度主要是為促進并保證交易安全而設。因此，沒有真實交易關系，則很難有善意取得制度的適用基礎。相應地，是否構成善意取得就可通過是否存在真實交易關系加以厘定。而是否構成真實交易關系的一個很重要外部客觀標志就是買受人支付了合理的對價。如果沒有支付對價或支付遠低于市價的對價則很難說買受人在進行交易時主觀上存在善意。退一步而言，即便沒有支付合理對價的受讓人主觀上是善意的，要求該受讓人返還財產一般也不會給其造成大的損失，故對其不適用善意取得也并不會導致利益上的失衡。
 

　　（3）受讓人實際占有該財產。除了現實交付之外，根據《民法典》第226條、第227條及第228條之規定，動產交付的表現形式還包括簡易交付、返還請求權之讓與、占有改定。簡易交付，即受讓人已經占有財產，則于買賣財產的合同成立時，視為交付。占有改定，即讓與人與受讓人之間特別約定，財產仍然由出讓人繼續占有，在讓與財產的合意成立時，即視為交付，受讓人取得間接占有。返還請求權讓與，即財產由第三人占有時，出讓人將其對第三人的返還請求權讓與受讓人，以代替交付。
 

　　（4）客體物為動產或不動產。動產，是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。傳統理論一般認為，善意取得的對象只能為動產。理由在于，只有動產的占有具有推定為所有權的公信力。而且，動產所有權轉移采取交付移轉，一旦交付，受讓人即取得占有，可推定其為所有權人。不動產指不能移動或移動會損害其價值或用途的物。對于不動產，各國一般實行強制登記原則。只有登記才能公示所有權。單純標的物的移轉占有并不移轉所有權，只有經過轉移登記后才能發生所有權移轉的效力。因此，在一般情形下，不動產買賣中不可能有受讓人不知真正所有權人的情形（即善意情形）。但是，現實中不動產登記免不了發生錯誤和遺漏，在這樣的情形下，仍然應保護善意信賴登記簿的人。因此，就有不動產善意取得存在的必要性。也就是說，一旦我們承認不動產所有權登記也可能出現虛假錯漏，而且登記簿具有公信力，那么善意信賴權利外觀公示而進行交易的人自然就應得到法律保護。對此，《民法典》第311條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照適用前兩款規定。”可見，《民法典》在規定善意取得制度時，已將不動產列入了善意取得的對象范疇。
 

　　從以上對善意取得制度的解讀可知，善意取得制度的價值取向、構成要件和相關主體之間關系等，都與本條所討論的夫妻一方出售夫妻共同所有房產所引發的法律關系及其法律后果高度契合。具體到本條內容而言，夫妻一方在未經夫妻另一方同意的情形下，以自己的名義出售屬于夫妻共同所有的房產，不管該房產登記在誰的名下，本質上都是處分與他人共有財產的行為，屬于無權處分。該處分行為引致的夫妻另一方與買受人之間的利益沖突，正是善意取得制度著力解決的問題。因此，本條借鑒了《民法典》有關善意取得制度的規定。
 

　　　一、如何理解本條中“一方未經對方同意出售夫妻共同所有的房屋”

　　《民法典》第301條規定：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”從該規定可知，除非共同共有人之間另有約定，共有人要處分共有財產一般要征得其他共有人同意，否則就可能損害其他共有人的不動產所有權。鑒于夫妻共同所有財產亦為共有財產，本解釋起草過程中借鑒了上述《民法典》條文的規定。相應地，結合《民法典》上述規定厘清何謂“夫妻共同所有房屋”和“未經對方同意”對正確理解并適用本條十分重要。
 

　　（一）夫妻共同所有房屋

　　夫妻共同所有房屋，從字面意義而言，是指夫妻共同對房屋擁有所有權。按大陸法系民法理論，所有權可以從質和量上加以分割。當所有權的部分權能與所有權分立而非所有權享有時，是所有權的質的分割，如日耳曼法上的“上級所有權”與“下級所有權”，以及在所有權上復設定抵押權、地役權等，皆屬于所有權的質的分割；而當同一財產由兩人或兩人以上的數人共同享有所有權時，則為所有權的量的分割。所有權量的分割即一般意義上的共有。根據《民法典》第297條、第298條和第299條之規定，共有包括按份共有和共同共有。按份共有是指共有人對共有的財產按照其份額享有所有權。共同共有則是指共有人基于一定共同關系，而對共有的財產不區分份額地共同享有所有權。這里的共同關系一般是指兩個或兩個以上的人因共同目的而結合形成的關系，主要有夫妻關系、家庭關系以及遺產繼承關系等。綜上，夫妻共同所有房屋從字面含義而言可以解讀為夫妻共同共有和夫妻按份共有兩種情形。其中，夫妻按份共有在實踐中可表現為夫妻對婚前特定財產的按份共有、夫妻婚后接受贈與或遺贈等原因形成對特定贈與財產的按份共有。但我國婚姻立法對夫妻共同所有財產的界定一般并不包含夫妻按份共有情形在內。《民法典》第1062條規定：夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，為夫妻的共同財產，歸夫妻共同所有。該法條明確說明《民法典》是以婚后所得共同制為法定的夫妻財產制。所謂婚后所得共同制，是指婚姻關系存續期間夫妻一方所得和雙方共同所得的財產除特有財產外，均歸夫妻雙方共同共有的夫妻財產制度。由此可知，夫妻婚后所得購買的房屋一般屬于夫妻共同共有。本解釋也與《民法典》的規定采同一立場，即本條中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在內。這是因為根據《民法典》第301條的規定，除共有人另有約定外，共有人處分共有的不動產，只應經占份額2/3以上的按份共有人同意即可。當夫妻一方占共有房屋份額2/3以上時，出售該房屋一般已不需夫妻另一方同意。而本條則是以夫妻一方出售行為是無權處分行為作為邏輯起點。
 

　　（二）如何認定夫妻另一方是否同意

　　《民法典》第301條規定可知，共同共有人要處分共有的不動產，必須經全體共同共有人同意。將該條適用到夫妻共有關系中，則意味著夫妻一方要出售夫妻共同所有房產應經作為共同共有人的夫妻另一方同意。司法實踐中，對此類糾紛的處理存在一個很難把握的事實認定即為夫妻另一方是否同意該出售行為。對此，我們認為，在具體認定夫妻另一方是否同意時需要注意：
 

　　第一，如何認定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架內的同意即為意思表示。所謂意思表示是指表意人向他人發出的表示，據此向他人表明，根據其意思，某項特定的法律后果應該發生效力。[3]反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶對夫妻共同所有房屋進行出售，可有書面、口頭、電話和電子數據等多種意思表現形式。對此，第三人只要在訴訟中能舉證加以證明即可。但值得注意的是，現實生活中，也存在很多第三人在簽訂共有房屋出售合同時征求夫妻另一方意見，夫妻另一方未明確表態的情形。根據《民法典》第140條“行為人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律規定、當事人約定或者符合當事人之間的交易習慣時，才可以視為意思表示”的規定，鑒于夫妻關系的緊密性，如果夫妻另一方雖未對房屋出售事宜明確表示意見，但其行為已經表明其同意出售的，則可直接認定其對出售已經默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追認同意則在所不問。
 

　　第二，如何理解“同意”的意思表示范圍。在司法實務中，經常會出現夫妻另一方參與了房屋買賣合同的前期協商過程，但在最后簽約時并未在場的情形。如果事后房屋價格上漲，夫妻另一方往往以其簽約時不在場，最后簽訂的合同價格未經其同意為由，要求取回房屋。對此，要注意把握同意的意思表示范圍是否包括出售價格、付款方式、交付時間等。我們認為，從維護交易安全、夫妻間人身及財產關系的特殊性出發，本條所稱同意應為夫妻另一方對其配偶出售房屋的概括授權。也即，只要有證據證明夫妻另一方曾作出同意出售房屋的意思表示，即應推定該同意為對其配偶自主決定出售價格、付款方式、交付時間等事項的概括同意。夫妻另一方如要否定該概括同意，必須提出證據證明其對房屋買受人所作的同意出售房屋的意思表示明確不包括上述事項。   深圳福田律師事務所