導讀：婚前一方購買的房屋，付清所有房款的，屬一方的婚前財產(chǎn)。婚后一方用個人財產(chǎn)購買的房屋，屬一方的財產(chǎn)。夫妻雙方婚后一次性出資，取得房屋產(chǎn)權證書后離婚的屬共同財產(chǎn)。由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，為夫妻共同財產(chǎn)。夫妻雙方婚后用共同財產(chǎn)購買的(包括貸款)房屋，應屬于夫妻共同財產(chǎn)，一般均等分割。

離婚時對夫妻共同財產(chǎn)的分割是一個很大的問題，尤其是涉及像房產(chǎn)這樣的大數(shù)額財產(chǎn)。可是就是不好分，最終也是要分的啊。協(xié)議分割也好，訴訟分割也罷。深圳寶安律師為您整理編輯“離婚房產(chǎn)怎么分割,律師來支招”一文，希望能解開您對房產(chǎn)分割的疑惑。
 

離婚房產(chǎn)如何分割是在離婚中遇到最常遇到的問題

(一)婚前一方購買的房屋，付清所有房款的，屬一方的婚前財產(chǎn)。

《婚姻法》規(guī)定：一方的婚前財產(chǎn)，為夫妻一方的財產(chǎn)。最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(一)同時規(guī)定：夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關系的延續(xù)而轉化為夫妻共同財產(chǎn)。既然夫妻一方婚前付清了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，那么該房屋無疑是婚前財產(chǎn)。

(二)婚后一方用個人財產(chǎn)購買的房屋，屬一方的財產(chǎn)。

(三)夫妻雙方婚后一次性出資，取得房屋產(chǎn)權證書后離婚的

根據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定，“夫妻在婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，歸夫妻共同所有”。只要夫妻間沒有事先對于房產(chǎn)明確約定產(chǎn)權歸屬于其中一方，不論購房合同或者房屋所有權證書上面的購房人或者房屋所有權人是哪一方，不論購房合同或者房屋所有權證書上面是否載明共有人，不論夫妻雙房的出資份額多少， 該房產(chǎn)均屬于夫妻雙方共同共有。

(四)由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產(chǎn)。

在現(xiàn)實生活中主要集中在房改房等帶有福利政策性質的房屋上，這些房屋的取得往往是由一方婚前承租或與職務、級別、工作年限等掛鉤，所花費的費用要遠遠低于房屋的市場價值。而且當初分得房屋的情況又有許多具體情況，使得處理此類房屋爭議相當棘手，而產(chǎn)權證往往由單位直接辦在本單位職工名下，這在我國是比較普遍的現(xiàn)象，以前爭議較大，現(xiàn)在有了明確的“說法”。按《婚姻法》的基本原理和最高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定，這一類的房屋還是屬于婚姻關系存續(xù)期間所得，且用夫妻共同財產(chǎn)購買，應認定為夫妻共同財產(chǎn)。

(五)夫妻雙方婚后用共同財產(chǎn)購買的(包括貸款)房屋，應屬于夫妻共同財產(chǎn)，離婚時，一般均等分割。

如果當事人是在全部償還銀行的貸款之后提起離婚訴訟，此種法律關系較簡單，一般平均分割房產(chǎn)。但在房屋價格飛漲的今天，夫妻雙方具備一次性全額繳納購房款實力的畢竟還是少數(shù)，大多數(shù)都是采取商業(yè)按揭貸款的方式購買房屋。商業(yè)按揭貸款大要經(jīng)歷繳納首付，銀行支付開發(fā)商剩余房款，辦理房屋產(chǎn)權證書，業(yè)主償還全部貸款之后從銀行手里取得產(chǎn)權證等步驟。

實踐中大多數(shù)案例出現(xiàn)在繳納首付款，按揭貸款之后，尚未全部償還貸款之后的環(huán)節(jié)。因為業(yè)主還應當償還銀行的貸款，在償還貸款之前，盡管已經(jīng)辦理了房屋所有權證書，但是業(yè)主并不實際掌握房產(chǎn)證，該房產(chǎn)證被抵押在銀行手里。也就是說，該房產(chǎn)還存在抵押權。分割按揭財產(chǎn)時候存在首付款、已經(jīng)償還貸款、尚未償還貸款、房屋實際升值等四個組成部分。實際上房屋的合同價值就是已經(jīng)支付房款與剩余貸款本息的總和。

對于分割按揭房產(chǎn)，因為還存在繼續(xù)償還銀行銀行貸款的問題，因此不能簡單的分割房屋合同價值。房屋的實際價值(合同價值與房屋升值之和)減去尚未償還的銀行貸款后的剩余價值才是雙方的分配對象。由其中的一方取得房產(chǎn)，繼續(xù)向銀行償還貸款本金、利息，同時向另一方支付房屋價值的一半。

如果房屋的實際價值低于首付款、已經(jīng)償還貸款、還應繼續(xù)償還貸款之總和的(實踐中極少出現(xiàn))，則應當由其中一方取得房產(chǎn)，繼續(xù)向銀行償還貸款本金、利息，同時另一方向其支付房屋價值差額部分的一半。

(六)一方婚前按揭購房并取得房產(chǎn)證，婚后償還貸款期間離婚的

婚前取得房產(chǎn)證書，就意味著取得了房屋的所有權。離婚時房產(chǎn)直接歸屬于其中一方，但是這并不影響夫妻關系存續(xù)期間的財產(chǎn)增長部分作為共同財產(chǎn)分割。房屋所有權與房屋價值并不完等同。由于婚后償還貸款因素以及房屋升值因素的介入，就房屋的價值而言，離婚時候的房產(chǎn)價格(房屋實際價值減去尚未償還貸款后的差額)絕對大于結婚時候的價格(房屋的實際價值減去結婚時候尚未償還的貸款差額)。此種情況下，兩種價格之間的差額部分是否構成夫妻雙方該南通共同財產(chǎn)，應當區(qū)分不同情況來選擇。

如果能夠證明償還貸款的資金全部是由購房一方的婚前個人財產(chǎn)支付的，那么該房產(chǎn)屬于一方的個人財產(chǎn)，直接歸屬其本人，除非是雙方書面約定該房產(chǎn)作為雙方的共同財產(chǎn)。

如果不能證明償還貸款的資金全部是由購房一方的婚前個人財產(chǎn)支付的，則應當視為夫妻雙方共同償還的按揭貸款。不論是雙方償還貸款的資金來源、或者是雙方償還貸款的份額，均不影響夫妻雙方共同償還貸款的性質。此種情況下房產(chǎn)歸簽訂購房合同的一方所有，但是房屋兩種價格差額部分作為夫妻雙方共同財產(chǎn)分配。

(七)父母參與出資并取得房產(chǎn)證書后離婚的

如果是夫妻雙方結婚前父母出資購買房產(chǎn)的，一般視為對自己子女個人的贈與，父母不得索回。同時該部分資產(chǎn)作為一方的婚前個人財產(chǎn)在分割房產(chǎn)價值重應當予以扣除。但是父母在婚前明確聲明是對夫妻雙方的共同贈與的除外。

如果是夫妻雙方婚后出資購買房產(chǎn)的，一般視為對夫妻雙方的贈與，父母不得索回。該部分資產(chǎn)作為夫妻雙方共同財產(chǎn)予以分割。但是父母在贈與時候明確聲明是對夫妻其中一方的贈予的除外。

如果是父母對子女的出資為借款，婚前借款的作為一方的個人債務，婚后共同借款的，作為婚后共同債務。當對于父母出資不能證明是贈與還是借款的，推定為贈與。

婚姻法司法解釋三有關房產(chǎn)的規(guī)定

第七條婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。

由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。

第十條夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權登記一方對另一方進行補償。
 

新婚姻法 婚后房產(chǎn)分割

最高人民法院8月13日發(fā)布《婚姻法》司法解釋(三)，共19條。2010年底，最高人民法院公布《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋 (三)》(以下簡稱“新婚姻法”)，向全社會公開征求修改意見和建議。“新婚姻法”中，婚姻財產(chǎn)成為人們爭議的焦點。在此之前，一方婚前個人財產(chǎn)，婚后房產(chǎn)經(jīng)過8年、貴重物品經(jīng)過4年，將成為夫妻共有財產(chǎn);而“新婚姻法”則嚴格區(qū)分了財產(chǎn)歸屬：誰的就是誰的。《婚姻法》司法解釋(三)規(guī)定，一方父母為自己子女買的房子，屬于該子女的個人財產(chǎn)，不屬夫妻共同財產(chǎn)。

關于房產(chǎn)處置

婚后財產(chǎn)：婚后一方父母出資購房屬個人財產(chǎn)

《婚姻法》司法解釋(三)規(guī)定，婚后由父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權登記在出資人子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。

由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)認定為雙方按照各自父母的出資份額按份所有，但當事人另有約定的除外。

一方首付共同供房離婚時協(xié)議處理

夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

不能達成協(xié)議的，人民法院可判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項，及其相應增值部分，離婚時由產(chǎn)權登記一方對另一方進行補償。

一方擅自賣房造成損失離婚時應賠償

一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，另一方主張追回房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共有的房屋造成另一方財產(chǎn)損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予以支持。

關于財產(chǎn)分割

婚后財產(chǎn)：一方財產(chǎn)的婚后收益一般認定共有

婚姻關系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產(chǎn)進行財產(chǎn)分割的，人民法院不予支持。

婚姻關系存續(xù)期間，夫妻一方請求分割共同財產(chǎn)，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不損害債權人利益的除外：一方有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產(chǎn)或者仿造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產(chǎn)利益行為的;一方負有法定扶養(yǎng)義務的人患重大疾病需要醫(yī)治，另一方不同意支付相關醫(yī)療費用的。

另外，夫妻一方個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應當認定為夫妻共同財產(chǎn)。

關于婚姻無效

登記程序有瑕疵可申請撤銷

解釋三規(guī)定，當事人以婚姻法第十條規(guī)定“重婚的;有禁止結婚的親屬關系的;婚前患有醫(yī)學上認為不應當結婚的疾病，婚后尚未治愈的;未到法定婚齡的”以外的情形，申請宣告婚姻無效的，人民法院應當判決駁回當事人的申請;當事人以結婚登記程序存在瑕疵為由提起民事訴訟，主張撤銷結婚登記的，告知其可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

關于親子鑒定

無證據(jù)拒做親子鑒定將被判敗訴

另外，夫妻一方向人民法院起訴請求確認親子關系不存在，并已提供必要證據(jù)予以證明，另一方?jīng)]有相反證據(jù)又拒絕做親子鑒定的，人民法院可以推定請求確認親子關系不存在一方的主張成立。當事人一方起訴請求確認親子關系，并提供必要證據(jù)予以證明，另一方?jīng)]有相反證據(jù)又拒絕做親子鑒定的，人民法院可以推定請求確認親子關系一方的主張成立。

關于婚外同居

取消婚外同居約定補償條文

記者注意到，該司法解釋刪去了其公開征求意見時關于“同居”的規(guī)定。比如征求意見稿中第二條關于“有配偶者與他人同居，為解除同居關系約定財產(chǎn)性補償” 的問題的條文被取消。為什么取消這一條最高法院民一庭庭長杜萬華說，因為婚外同居這種現(xiàn)象比較復雜，在具體實踐中難以以司法解釋相關的條文來一一對應，不規(guī)定不等于不正視。他指出，基層法院在審理相關案件的時候，以后要堅持維護社會主義道德風尚和善良風俗，維護婚姻家庭穩(wěn)定，保護婦女兒童的合法權益和當事人的合法權益，這是一個基本的原則。他們將通過案例指導的方式來解決這個問題。

同時還取消了關于夫妻之間離婚的時候一方要證明舉債是為了夫妻共同生活的條款。

新婚姻法關于婚后財產(chǎn)的歸屬問題進行了嚴格的界定，在這個大多是男性買房的社會，女性在結婚時不用再考慮婚房的問題了，因為房子誰買的就是誰的。
 

離婚房產(chǎn)如何處理全攻略

離婚房產(chǎn)如何處理本文分析各種離婚房產(chǎn)分割的情形，可以對癥下藥，尋找適合自己的離婚財產(chǎn)分割的方法。

情形1：房產(chǎn)贈與在房產(chǎn)變更登記前“不算數(shù)”

劉先生婚前以一次性付款的方式購買了一套住宅，婚后與太太居住在該套住宅。2008年，劉先生與太太到公證處辦理了該房屋的贈與合同公證，合同中約定劉先生將該房屋的一半產(chǎn)權贈與給其太太所有，但雙方并未到房屋管理部門辦理相關產(chǎn)權登記手續(xù)。根據(jù)婚姻法新司法解釋的第六條規(guī)定，劉先生現(xiàn)在有權撤銷該贈與合同。

情形2：離婚時如何分割房產(chǎn)

吳先生與劉女士是人們眼中的成功人士，可是現(xiàn)在兩人的婚姻卻走到了盡頭，往日成功的象征幾套物業(yè)成了糾結雙方心頭的一塊大石。

為了省心省力，吳先生、劉女士委托具備擔保資質的上市公司“保來理財”提供一站式服務：由保來理財連同其專業(yè)律師、評估師梳理雙方股權、房產(chǎn)、債務和訴求，評估相關資產(chǎn)價值并擬訂資產(chǎn)分割處置方案，在保來理財中心駐點的公證處服務點簽署了《離婚協(xié)議》、《委托協(xié)議》等文件，由此避免了雙方的猜疑、尷尬與日后辦理產(chǎn)權過戶、銀行贖契等奔波之苦。

其中，由于一套約定歸屬劉女士名下的夫妻共有房產(chǎn)此時還未取得房產(chǎn)證且在銀行按揭，暫不能辦理更名過戶手續(xù)，雙方簽署了相關文件約定，由保來理財提供履約擔保和代辦服務，在該房產(chǎn)可辦理房產(chǎn)證后，由保來理財為劉女士提供銀行按揭和房產(chǎn)證之過戶轉名手續(xù)，并可以使她在不需籌措資金提前償還銀行貸款的前提下，合并辦理贖契、涂銷、更名過戶手續(xù)。

情形3：離婚后，已還完貸款的房子怎么更名尚在按揭的又如何更名

資深理財師陳婉玲建議：首先，夫妻雙方必須在離婚協(xié)議中明確約定各項房產(chǎn)的歸屬問題，然后持公證后的離婚協(xié)議和離婚證就可以直接申請辦理房屋的更名。

但是，如果房屋仍在按揭，則必須先取得銀行的《結清貸款證明》。而一般情況下，除非當事人有足夠資金馬上結清貸款，否則銀行一般不予出具《結清貸款證明》。這時，當事人可以憑保來理財出具的《保證函》先向銀行借出《結清貸款證明》，然后同時辦理房屋涂銷抵押手續(xù)和更名手續(xù)，最后再按剩余貸款金額與銀行重新辦理按揭手續(xù)及產(chǎn)權抵押登記手續(xù)。

情形4：婚后共同還貸的房產(chǎn)離婚后怎么處置

夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚后怎么處置房產(chǎn)呢

楊建明表示，新司法解釋出臺前，一般以房屋房產(chǎn)證是否在婚前取得為判定房屋屬個人財產(chǎn)或共有財產(chǎn)的依據(jù)。新司法解釋出臺后，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理，如果雙方不能就房屋歸屬達成一致意見的，法院將判決該房屋歸產(chǎn)權登記方所有，但登記方必須對另一方進行補償，補償計算依據(jù)為婚姻期間雙方共同承擔貸款的對應房屋價值及相應增值部分。

情形5：雙方在境外購買的房產(chǎn)怎么處理

王小姐與錢先生正在辦理離婚手續(xù)，他們婚后以雙方名義在澳門購買了一套住宅，現(xiàn)雙方協(xié)商一致將該住宅歸王小姐所有。根據(jù)我國及其他各國的法律規(guī)定，不動產(chǎn)的處置應按不動產(chǎn)所在地的法規(guī)執(zhí)行。

深圳寶安律師建議，王小姐可與錢先生親自到澳門房屋管理部門辦理相關的變更手續(xù);或者和錢先生在廣州辦理一份關于財產(chǎn)分割的離婚協(xié)議公證，然后自行憑該公證書到澳門房屋管理部門辦理相關變更手續(xù)。“當然，不同國家或地區(qū)的相關法規(guī)是有差異的，要看房產(chǎn)所在地而具體問題具體分析。”