交鑰匙不能視為開發(fā)商房屋交付義務(wù)的完成
——河南淮濱法院判決任某訴豫某公司商品房銷售合同糾紛案
裁判要旨
商品房買賣中，開發(fā)商的交房義務(wù)不僅僅局限于交鑰匙，還需出示相應(yīng)的證明文件，并簽署房屋交接單等。但是，在出賣人已然違約的情況下，也應(yīng)當(dāng)考慮到購房者作為合同一方采取對“房屋鑰匙的接收”符合“損益相抵原則”適用情形。
案情
2016年4月28日，原告任某與被告豫某公司簽訂《商品房買賣合同》，原告任某購買被告開發(fā)建設(shè)的商品房，《商品房買賣合同》第8條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在2017年1月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具有下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：……”第11條約定：“交接商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第8條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。”另，原告任某于2017年5月4日與被告物業(yè)辦公室簽訂《裝修保證協(xié)議書》，并收到涉案房屋鑰匙。被告豫某公司未證明其在交付涉案房屋鑰匙時出示《商品房買賣合同》第11條約定的出賣人交付房屋時需要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。因此，原告任某向本院提出訴訟，請求：判令被告豫某公司向原告支付違約金45188.6元(從2017年2月1日起計算至2019年9月29日，共計971日);判令被告立即對原告的房屋進(jìn)行驗收、交房;判令被告立即為原告辦理房產(chǎn)證并承擔(dān)全部責(zé)任;判令被告規(guī)范物業(yè)管理;判令被告承擔(dān)本案訴訟費。
裁判
河南省淮濱縣人民法院經(jīng)審理后判決被告豫某公司于本判決生效后二十日內(nèi)給付原告任某違約損失賠償金10333.8元;被告于本判決生效后三十日內(nèi)協(xié)助原告任某辦理房屋權(quán)屬證書。
宣判后，原被告均未上訴，判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。
評析
1.房屋鑰匙的交付時間，并不屬于商品房買賣合同的法定交付時間。商品房交付條件既應(yīng)符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，又必須符合法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。換言之，開發(fā)商有義務(wù)向買受人交付符合交付使用條件包括法定的交付使用條件與約定的交付使用條件的商品房，而具體到個案中的商品房交付，就是指開發(fā)商與業(yè)主雙方在進(jìn)行房屋驗收交接之時，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)出示房屋符合交付條件的相關(guān)證明文件(商品房竣工驗收合格證、建設(shè)工程竣工驗收備案表等)，并按照約定提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等，絕非簡單到僅僅交鑰匙而已。交鑰匙作為房屋的轉(zhuǎn)移占有方式，是一種事實上的交付，而不能想當(dāng)然地認(rèn)為開發(fā)商就完全履行了交付房屋的義務(wù)，買受人只是接受了開發(fā)商的部分履行，只有在買受人明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋尚不具備交付條件而仍接受交付的情況之下，才可認(rèn)定買受人放棄房屋的交付條件，而視為雙方變更房屋交付條件。商品房是一種特殊的商品，關(guān)乎當(dāng)事人的重大切身利益，商品房的竣工驗收和交付涉及的不僅是個案之當(dāng)事人，更涉及公眾的安全問題。如果交付的商品房有重大質(zhì)量問題，卻僅以交鑰匙就視為房屋交付義務(wù)的完成履行，顯然與房屋所承載的分量不相符。
即使在當(dāng)事人沒有明確約定房屋的交付使用包括辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)時，出賣人交鑰匙義務(wù)的履行也并非就意味著出賣人的合同義務(wù)履行完畢，根據(jù)法律規(guī)定，還應(yīng)協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)登記，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人。至于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間問題，當(dāng)事人可另行協(xié)商約定，沒有約定的，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條的規(guī)定，預(yù)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自房屋交付使用之日起90日內(nèi)，現(xiàn)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自買賣合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人辦理，并提供必要的證明文件。
2.本案認(rèn)定被告違約數(shù)額時，應(yīng)當(dāng)適用“損益相抵”原則。損益相抵，是指受害人基于損害發(fā)生的同一原因而獲得利益時，應(yīng)將所受利益從所受損害中扣除，以確定損害賠償范圍。即違約方僅就其差額部分進(jìn)行賠償。具體地說，違約損害賠償?shù)哪康氖茄a(bǔ)償受害方所遭受的損失，并非使受害方反而因此受益。在違約損害賠償中，損益相抵具有下列構(gòu)成要件：(1)違約損害賠償責(zé)任已經(jīng)成立。這是損害與收益相抵的前提性要件，即只有構(gòu)成違約損害賠償責(zé)任時，才有必要確定損害賠償范圍，而損益相抵恰恰是限制損害賠償范圍的因素。(2)違約行為造成了損害和收益，也即違約行為不但給受害方造成了損害，而且還為受害人帶來了收益，損害和收益是同一違約行為的不同結(jié)果，違約行為與損害和收益都具有因果關(guān)系。我國現(xiàn)行民法通則和合同法都沒有規(guī)定損益相抵規(guī)則，但是，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三十一條規(guī)定：“買賣合同當(dāng)事人一方因?qū)Ψ竭`約獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法院應(yīng)予支持”。亦通過法律解釋的方法認(rèn)可了損益相抵原則。
結(jié)合本案，原告任某于2017年5月4日接收涉案房屋鑰匙并裝修入住，亦屬于上述法條規(guī)定的采取措施防止自己損失的擴(kuò)大，并且裝修入住也是自身受益的行為，如果不考慮原告自身獲益行為，只考慮違約時間計算，亦不符合民事法律公平正義的原則精神。
本案案號：(2019)豫1527民初3675號
案例編寫人：河南省淮濱縣人民法院 韓卓珂
來源：人民法院報 法務(wù)之家