案件情況

　　2015年，小梁和妻子小黃在虹口區(qū)看中了一套房子，希望買(mǎi)下作為投資，但兩人都是按照相關(guān)政策限購(gòu)的對(duì)象(兩人共有一套.小黃獨(dú)有一套)，無(wú)法再買(mǎi)房。于是，小梁和小黃請(qǐng)小黃的父親黃出面買(mǎi)房。

　　小黃和小梁向房屋賣(mài)方支付定金后，將剩余房款轉(zhuǎn)入黃銀行賬戶，并準(zhǔn)備向賣(mài)方支付后續(xù)幾期房款。然而，在黃向賣(mài)方支付房款并辦理購(gòu)房網(wǎng)上簽約手續(xù)的當(dāng)天，他發(fā)現(xiàn)自己也屬于限購(gòu)對(duì)象（早年失去妻子，單身，名下有房子）。

　　小黃和小梁不得不暫時(shí)要求小梁的母親李某簽訂購(gòu)房合同，而黃某則將其銀行賬戶下的房款轉(zhuǎn)入李某賬戶。之后，李某按照合同向賣(mài)方支付了房款，該房屋也如期轉(zhuǎn)讓給李某。

　　2017年，小黃不幸病逝。在清點(diǎn)小黃遺產(chǎn)時(shí)，黃與李對(duì)爭(zhēng)奪房屋有不同的看法：

　　黃認(rèn)為，爭(zhēng)奪房屋實(shí)際上是小黃和小梁以李的名義購(gòu)買(mǎi)的，購(gòu)買(mǎi)資金來(lái)自小黃和小梁，爭(zhēng)奪房屋應(yīng)屬于小梁和小黃；

　　李認(rèn)為爭(zhēng)奪房屋是小黃和小梁為了孝敬李而出資購(gòu)買(mǎi)并贈(zèng)送給李。爭(zhēng)奪房屋實(shí)際上以自己的名義登記，李實(shí)際上居住和管理，所以應(yīng)該屬于李。

　　由于兩人之間的爭(zhēng)執(zhí)，黃以李為被告向法院起訴，要求確認(rèn)該房屋屬于小梁和小黃的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，屬于小梁和小黃。小梁作為第三人參加了訴訟，默默地站在母親李一邊，支持李的聲明。

　　黃告訴法院，如果法院因限購(gòu)政策等原因無(wú)法判決爭(zhēng)議房屋屬于小梁和小黃，則要求法院判決爭(zhēng)議房屋的折扣屬于小梁和小黃。

　　小梁還表示，如果法院認(rèn)為爭(zhēng)議房屋屬于他和小黃，他將同意接受他在爭(zhēng)議房屋中享有相應(yīng)的份額，如果爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)最終不能以他和小黃的名義確認(rèn)，小梁也同意以房屋折扣的形式解決爭(zhēng)議。

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　　審判證據(jù)充分.事實(shí)清楚，借名買(mǎi)房

　　一審法院認(rèn)為，雖然小梁、小黃、李對(duì)房屋的實(shí)際所有權(quán)沒(méi)有明確的書(shū)面協(xié)議，但結(jié)合資金方向、房屋支付等事實(shí)，當(dāng)事人提供的證據(jù)和當(dāng)事人的陳述，法院認(rèn)為黃主張借錢(qián)買(mǎi)房的可信度遠(yuǎn)高于李。小梁主張的禮物行為的可信度。

　　雖然李辯稱她和小梁。小黃是一種禮物關(guān)系，認(rèn)為只要他們真的住在里面。管理房屋可以證明他們接受了房屋，但基于李和小梁的母子關(guān)系，小梁和他的妻子委托李管理房屋在日常生活中，李沒(méi)有提供其他證據(jù)證明禮物關(guān)系的存在。所以法院認(rèn)定了小梁。小黃借了買(mǎi)房子的名字。

　　雖然小梁。小黃和李是借名買(mǎi)房的關(guān)系，但根據(jù)黃。小梁聲明，無(wú)論是以黃的名義還是以李的名義，目的是避免國(guó)家和城市住房限制政策，借名買(mǎi)房行為實(shí)際上違反了國(guó)家房地產(chǎn)宏觀監(jiān)管政策，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定，小梁和小黃可能面臨轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該預(yù)測(cè)，難以支持黃主張直接確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)屬于小梁和小黃的訴訟請(qǐng)求。

　　然而，小梁。小黃和李確實(shí)是借名買(mǎi)房的關(guān)系。雖然法院無(wú)法直接確認(rèn)該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于小梁。小黃擁有，但黃要求小梁。小黃獲得該房屋相應(yīng)折價(jià)的訴訟請(qǐng)求是合法的。該款項(xiàng)由目前該房屋登記的業(yè)主李支付，屋折價(jià)金額以房屋市場(chǎng)價(jià)值為依據(jù)。

　　由于小黃已經(jīng)去世，夫妻共同財(cái)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分割和繼承問(wèn)題不屬于本案糾紛的法律關(guān)系范圍，本案不予處理。當(dāng)事人有爭(zhēng)議的，可以找到另一種法律途徑來(lái)解決。在小黃的繼承關(guān)系明確后，繼承人可以向李主張其應(yīng)有的繼承份額。

　　李拒絕接受一審判決，堅(jiān)持認(rèn)為爭(zhēng)奪房屋是小黃.小梁給她的禮物，然后向上海二中院提出上訴。

　　經(jīng)審理，上海市第二中級(jí)人民法院認(rèn)為，一審法院對(duì)案件證據(jù)的綜合分析和當(dāng)事人的陳述，最終駁回了上訴，維持了原判決。

　?   深圳福田區(qū)婚姻律師點(diǎn)評(píng)

　　在司法實(shí)踐中，以親友的名義購(gòu)房并不少見(jiàn)。

　　在常見(jiàn)情況下，實(shí)際購(gòu)房者和名義購(gòu)房者會(huì)同意，整個(gè)實(shí)際交易過(guò)程由名義購(gòu)房者出面，購(gòu)房款全部由實(shí)際購(gòu)房者出資。買(mǎi)房后，實(shí)際購(gòu)房者也會(huì)實(shí)際使用房屋。在一定時(shí)間內(nèi)，名義購(gòu)房者將與實(shí)際購(gòu)房者合作，將房產(chǎn)證上的權(quán)利人變更為實(shí)際購(gòu)房者。

　　當(dāng)然，也有實(shí)際購(gòu)房者親自參與整個(gè)交易過(guò)程，而名義購(gòu)房者除了被稱為簽訂合同外，幾乎沒(méi)有存在感。

　　但是，在法律上，名義買(mǎi)家其實(shí)很有存在感。

　　借名有風(fēng)險(xiǎn)

　　1.名義買(mǎi)受人不承認(rèn)借款名稱的事實(shí)。不配合轉(zhuǎn)讓，就像今天的案件一樣，親屬之間沒(méi)有明確的書(shū)面協(xié)議。名義買(mǎi)受人房屋實(shí)際歸其所有，實(shí)際買(mǎi)方投資貸款或贈(zèng)與；

　　2.房屋被處理或限制，如名義買(mǎi)受人離婚，房屋分割為夫妻共同財(cái)產(chǎn)；名義買(mǎi)受人死亡，房屋繼承為遺產(chǎn)；名義買(mǎi)受人擅自出售或抵押房屋；因法律問(wèn)題被法院查封。

　　因此，借名買(mǎi)房需要謹(jǐn)慎。如果你真的需要冒險(xiǎn)以借名的方式買(mǎi)房，實(shí)際買(mǎi)家應(yīng)該謹(jǐn)慎選擇名義買(mǎi)家。他們應(yīng)該清楚自己購(gòu)買(mǎi)的房子的性質(zhì)。最好不要購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房。經(jīng)濟(jì)適用房等政策保障性住房，避免糾紛，導(dǎo)致住房資金空缺。

　　實(shí)際買(mǎi)方應(yīng)與名義買(mǎi)方簽訂協(xié)議，以書(shū)面形式確定房屋的實(shí)際投資者和權(quán)利人，并就名義買(mǎi)方的違約行為達(dá)成嚴(yán)格的違約責(zé)任（包括反悔要求房屋所有權(quán)、轉(zhuǎn)讓房屋、贈(zèng)與、抵押、拒絕轉(zhuǎn)讓等），以降低實(shí)際買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)。

　　同時(shí)，實(shí)際購(gòu)房者應(yīng)從自己的賬戶支付房款，并保留付款憑證。如果將來(lái)發(fā)生爭(zhēng)議，實(shí)際購(gòu)房者可以通過(guò)書(shū)面證據(jù)保護(hù)其權(quán)利。深圳福田區(qū)婚姻律師