夫妻在離婚之后，就房屋分割問題展開了激烈的爭(zhēng)論。特別是當(dāng)事人尚未取得或尚未完全獲得所有權(quán)的房屋，離婚不僅會(huì)導(dǎo)致夫妻間產(chǎn)生激烈沖突，而且法律標(biāo)準(zhǔn)和司法規(guī)范不一致，導(dǎo)致法院在行使自由裁量權(quán)時(shí)過于靈活，從而引發(fā)了這一問題。不同的法庭審理結(jié)果也不同。這樣既破壞了法律統(tǒng)一，也損害了人民法院的形象。依據(jù)《婚姻法解釋第二條》第二十一條，對(duì)離婚時(shí)雙方未取得所有權(quán)或未取得全部所有權(quán)的房屋糾紛作了處理。深圳離婚律師解讀離婚時(shí)還沒有房子產(chǎn)權(quán)，房子該怎么處理。

　　法理基礎(chǔ)

　　1.最高人民法院在適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》方面幾個(gè)問題的解釋(二)

　　對(duì)于沒有取得所有權(quán)或未取得完全所有權(quán)的房屋，雙方存在爭(zhēng)議，協(xié)商不成的，人民法院不宜裁定房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。

　　上述房屋，取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的，得向人民法院另行起訴。

　　2.國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見。

　　第四，城鎮(zhèn)住房制度改革相關(guān)政策問題。

　　房改涉及廣泛、政策性強(qiáng)，是一項(xiàng)長(zhǎng)期性工作。應(yīng)重申并進(jìn)一步明確的相關(guān)政策如下：

　　?房屋所有權(quán)問題。購(gòu)買公共住房按照國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)的職工，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。買了房子，有了部分產(chǎn)權(quán)，就算用了。它是有限制的處分權(quán)和收益權(quán)，可以繼承，買房后可以在五年內(nèi)進(jìn)入市場(chǎng)出售或者出租，原產(chǎn)權(quán)單位具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和使用權(quán)。房屋銷售收入扣除相關(guān)稅費(fèi)后，按單位.個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例分配。勞動(dòng)者有部分產(chǎn)權(quán)的住房，在使用和自住時(shí)受法律保護(hù)；特惠房上市后，受法律約束，不得高價(jià)出售或出租。各地區(qū)在推行按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和部分產(chǎn)權(quán)原則銷售公房時(shí)，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，擬定公房出售后的產(chǎn)權(quán)管理辦法，繼續(xù)推進(jìn)公房銷售。

　　3.《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》

　　(二十一)明確的產(chǎn)權(quán)。員工按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，按規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)，收入歸個(gè)人。

　　員工按成本購(gòu)買的房屋，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般居住5年后才能合法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益并按規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)后，所得歸個(gè)人。

　　員工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買房屋，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)。限制收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)量是以銷售標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)格的比率確定的。員工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，一般居住用5年后才能合法進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買.租用權(quán)，原售單位被撤銷，地方人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。出售。出租汽車出租汽車出租汽車出租汽車經(jīng)營(yíng)所得按照規(guī)定繳納的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款或所含的土地收益和相應(yīng)的稅金。

                                             

　　有關(guān)案件

　　1.離婚時(shí)已經(jīng)簽訂了買賣合同，但是沒有取得產(chǎn)權(quán)證，不能分割這棟房子——李隆蘭訴陳禎文離婚。

　　該案要旨：夫妻在解除婚姻關(guān)系后，取得訴爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)，但該房屋不屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的，因此并非夫妻共有財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)不得分割。

　　案件編號(hào)：渝北法民二號(hào)(2009)。

　　法庭：重慶市渝北區(qū)人民法院。

　　資料來源：《民商事典型疑難案件適用指南》(婚姻家庭繼承糾紛卷宗)，林敏主編，中國(guó)檢察出版社2013年出版。

　　2.如果是無產(chǎn)權(quán)的福利房，離婚后不能要求分割，而只需要適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)賠償--原告吳某訴被告張某離婚糾紛。

　　這起案件要旨：離婚時(shí)，對(duì)于一方單位分配的福利住房，尚未取得完全所有權(quán)的，一方取得房屋使用權(quán)，并給予對(duì)方適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，待取得完全所有權(quán)后，仍有爭(zhēng)議的，另一方可以向人民法院起訴。

　　資料來源：農(nóng)村婚姻家庭糾紛審判指南，倪金龍著，人民法院出版社2014年出版。

　　權(quán)威觀點(diǎn)

　　1.以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得的公共住房，當(dāng)事人不能獲得該房屋的全部所有權(quán)，也不能對(duì)其進(jìn)行確權(quán)和分割。

　　夫婦二人對(duì)按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得的房屋不享有完全所有權(quán)，僅享有占有.使用權(quán)、使用權(quán)以及有限處分權(quán)、收益權(quán)等部分。按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得公共住房的特殊性，決定了房產(chǎn)證持有人的所有權(quán)不完全，在一種特殊的共有關(guān)系中，即原房單位與現(xiàn)房證持有人的共有關(guān)系，原房單位的所有權(quán)表現(xiàn)為對(duì)房產(chǎn)的處分進(jìn)行限制。此種情形下，夫妻雙方僅享有房屋所有權(quán).有限度的收益權(quán)和處分權(quán)，而原房主仍擁有部分房屋所有權(quán)，但房屋所有權(quán)的歸屬與分割有一定難度，無法對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行確權(quán)分割。夫婦二人在購(gòu)買公共住房時(shí)，按照國(guó)家關(guān)于購(gòu)買公共住房的福利政策，取得了一部分住房，這包括國(guó)家和單位對(duì)雙方福利的優(yōu)惠條件，如經(jīng)確權(quán)或分割，必然要對(duì)房屋進(jìn)行市場(chǎng)估價(jià)，如果雙方協(xié)商不一致，也會(huì)涉及競(jìng)價(jià).拍賣等一系列問題，而且這一系列行為還需要考慮原單位對(duì)房屋擁有一定比例的所有權(quán)。

　　2.分期付款購(gòu)房人在支付整筆款之前，無法取得房屋的所有權(quán)。

　　伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)體制的確立，商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)與建設(shè)迅速發(fā)展，售房.分期付款.住房抵押(抵押)貸款等多種銷售方式的出現(xiàn)，提高了城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房能力，使低收入和中等收入家庭在購(gòu)房資金不足且未完全繳付全部購(gòu)房款時(shí)，仍然可以先住上房子.但是如果分期付款買了房子，買受人如果還沒有支付全部房款，經(jīng)常是無法取得房屋所有權(quán)的，即使采用住房按揭的方式支付全部房款，但是沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，仍然無法取得房屋所有權(quán)。

　　3.離婚時(shí)，雙方均無所有權(quán)或尚未獲得完全所有權(quán)的房屋，人民法院只就該使用權(quán)作出判決。

　　按照民法典關(guān)于所有權(quán)的規(guī)定以及婚姻法中關(guān)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，未獲得所有權(quán)或未完全獲得所有權(quán)的房屋，不論是在結(jié)婚之前，還是在結(jié)婚后，這兩個(gè)財(cái)產(chǎn)既不屬于夫妻個(gè)人所擁有的，也不屬于夫妻共有的。根據(jù)國(guó)家關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)房屋買賣的法律規(guī)定和所有權(quán)保留原則，買方只有在向賣方付清全部?jī)r(jià)款后，才能履行交付房屋和將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給買方的義務(wù)，并且，買方必須在向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，方可取得房屋所有權(quán)。

　　對(duì)尚未取得所有權(quán)或尚未完全取得所有權(quán)的房屋，根本不能涉及房屋所有權(quán)的歸屬和分割問題，即使雙方當(dāng)事人就房屋所有權(quán)的歸屬和分割達(dá)成了協(xié)議，該協(xié)議也不產(chǎn)生法律效力。當(dāng)事方只能就房屋的居住.使用和后來房屋所有權(quán)的取得.歸屬協(xié)商解決，如果在上述方面無法達(dá)成協(xié)議，人民法院只能對(duì)房屋的居住.使用作出判決，而不能對(duì)房屋所有權(quán)的歸屬做出判決。法庭無法處理未確認(rèn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的歸屬，更無法進(jìn)行分割。法院或者告之一方申請(qǐng)暫停審理，待產(chǎn)權(quán)證簽發(fā)后再作處理；要么判使用權(quán)歸屬，然后將產(chǎn)權(quán)證下來，再由爭(zhēng)議方另行起訴，要法院處理。

　　離婚時(shí)，人民法院對(duì)當(dāng)事人未取得所有權(quán)或未完全取得所有權(quán)的房屋的居所.當(dāng)使用發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，以照顧子女和女方的利益為原則作出判決。《婚姻法》第三十九條規(guī)定，照顧子女、女方利益是法定原則。深圳離婚律師